Hoofdverblijf huurder: wie bewijst?

Hoofdverblijf huurder: wie bewijst?

Het niet hebben van het hoofdverblijf in een gehuurde woning is niet persé een tekortkoming. Deze verplichting kan echter wel voortvloeien uit de plicht zich als een goed huurder te gedragen, bijvoorbeeld als de waarde van het pand bij niet gebruik achteruit gaat.
Ook is belangrijk dat de huurder feitelijk de verantwoordelijkheid voor de woning moet kunnen dragen.
Veelal is in huurovereenkomsten de verplichting tot het hebben van het hoofdverblijf in de gehuurde woning opgenomen.

In principe ligt de bewijslast om aan te tonen dat een huurder feitelijk niet in de door hem gehuurde woning zijn hoofdverblijf heeft op het bordje van een verhuurder. Voor een verhuurder is dit echter praktisch gezien erg moeilijk aan te tonen.
Een huurder kan bijvoorbeeld ingeschreven staan op het BRP adres van de verhuurde woning en buren zullen vaak weigeren een schriftelijke verklaring af te leggen.
Om die reden nemen verhuurders soms een beding op in de huurovereenkomst, waarbij de huurder moet bewijzen dat hij wél in de woning woont.

In een uitspraak van 2 april 2019 heeft het Gerechtshof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2019:1109) echter bepaald dat een beding waarin overeengekomen is dat met betrekking tot het hoofdverblijf de bewijslast aan de kant van de huurder ligt, een oneerlijk beding is en daarom nietig.
Het Gerechtshof oordeelde dat het beding waarmee de verhuurder – een woningbouwvereniging – de bewijslast omkeerde, ‘het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en plichten van partijen aanzienlijk verstoort’. In het bijzonder vond het Gerechtshof dat het beding afbreuk deed aan de huurbescherming van de huurder van woonruimte.
Aan het feit dat de verhuurder doorgaans moeilijk kan bewijzen dat een huurder niet in de door hem gehuurde woning woont, komt het Hof tegemoet door de zogenaamde verzwaarde stel en motiveringsplicht.
Dit betekent dat als een verhuurder goed gemotiveerd stelt dat een huurder zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft, de bewijslast op de verhuurder blijft rusten, maar van de huurder verlangd mag worden dat hij feitelijke gegevens verstrekt aan de verhuurder waarmee hij de stelling van de verhuurder gemotiveerd betwist.
De huurder kan dus niet achterover blijven leunen en simpelweg ontkennen dat hij niet in de woning woont.

Het Hof heeft inmiddels wel tussentijds cassatieberoep ingesteld, zodat de principiële rechtsvraag of contractueel overeengekomen mag worden dat de bewijslast omgekeerd wordt door de Hoge Raad beoordeeld kan worden.

10 april 2019

Terug naar overzicht

Geplaatst op 10 april 2019