Huurbeëindiging

Termijnbescherming en opzegging huurovereenkomst bedrijfsruimte

Bij (ver)huur van bedrijfsruimte geldt dat huurders een wettelijke termijnbescherming hebben van 5 + 5 jaar. De wettelijke opzegtermijn is  1 jaar en de opzegging dient te worden gedaan door middel van een aangetekende brief of een deurwaardersexploot.

Partijen kunnen ook een proefperiode van 2 jaar afspreken. Als niet opgezegd wordt, gaat de huurovereenkomst stilzwijgend over in een huurovereenkomst voor een periode van 5 jaar, waarbij de eerste 2 jaar van deze eerste 5 jaar afgetrokken wordt.

Na afloop van de eerste 5 jaar kan de verhuurder alleen opzeggen op grond van slechte bedrijfsvoering door de huurder of dringend eigen gebruik door de verhuurder. Onder dringend eigen gebruik wordt ook verstaan een renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Het enkele feit dat een verhuurder het bedrijfspand verkopen wil is geen grond voor eigen gebruik.

Na het einde van de tweede termijn van 5 jaar kan de verhuurder opzeggen op grond van slechte bedrijfsvoering door de huurder of dringend eigen gebruik door de verhuurder. Ook kan opgezegd worden op grond van een belangenafweging tussen huurder en verhuurder, het niet toestemmen in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst en omdat de verhuurder een bestemming wil verwezenlijken krachtens een geldend bestemmingsplan.

De huurder kan na elke termijn van 5 jaar altijd opzeggen, uiteraard met inachtneming van de opzegtermijn.

Als een huurder na een opzegging door de verhuurder niet binnen 6 weken schriftelijk akkoord gaat met beëindiging van de huurovereenkomst, moet de verhuurder een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst bij de rechter starten om een einde te maken aan de huurovereenkomst. De huurovereenkomst loopt door totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist in de zaak.

De strikte regels voor opzegging gelden alleen als één van beide partijen eenzijdig de huurovereenkomst wil opzeggen. Uiteraard kunnen huurder en verhuurder in onderling overleg besluiten om de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden te beëindigen.

Ontruimingsbescherming overige bedrijfsruimten

Na het einde van een huurovereenkomst van bijvoorbeeld kantoor – of opslagruimte, of een bioscoop, een schoonheidssalon of praktijkruimte, kan de (voormalige) huurder in totaal maximaal 3 jaar aanspraak maken op ontruimingsbescherming. De huurder heeft in beginsel ontruimingsbescherming gedurende twee maanden na het tijdstip waartegen de verhuurder hem de ontruiming heeft aangezegd. Als de huurder niet ontruimd wil worden moet hij binnen die twee maanden de rechter verzoeken de ontruimingstermijn te verlengen.

Huurbescherming en opzegging huurovereenkomst woonruimte

Als u een woning (ver)huurt zijn de regels die van toepassing zijn op de huurovereenkomst vaak van dwingend recht. Hiermee wordt bedoeld dat verhuurder en huurder aan de regels gebonden zijn. Ook is vaak mogelijk dat de huurder een beding in een overeenkomst kan vernietigen indien het voor hem niet voordelig is. De verhuurder heeft deze mogelijkheid niet.

Huurders van woonruimte hebben huurbescherming. Dit betekent dat een verhuurder de huurovereenkomst alleen op kan zeggen op de volgende in de wet genoemde gronden:

indien de huurder zich niet gedraagt zoals een goed huurder;

  • dringend eigen gebruik (bijvoorbeeld renovatie);
  • indien de huurder niet akkoord gaat met een redelijk voorstel voor een nieuwe huurovereenkomst;
  • omdat de verhuurder een bestemming wil verwezenlijken krachtens een geldend bestemmingsplan.
  • als een hospitaverhuurder meer belang heeft bij beëindiging van de huurovereenkomst dan de huurder bij voortzetting ervan.

De opzegtermijn is dezelfde als die geldt voor de betaling van de huurtermijnen.

Voor een huurder is deze termijn niet korter is dan een maand en niet langer dan drie maanden. Voor de verhuurder is de termijn niet korter dan drie maanden. Voor elk jaar dat de huurder ononderbroken in de woning heeft gewoond wordt deze termijn verlengd met één maand, tot maximaal 6 maanden.

Tijdelijke huurcontracten woonruimte

Sinds de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt op 1 juli 2016 kunnen verhuurders en huurders een tijdelijk huurcontract afsluiten dat aan het eind van de huurperiode zonder opzegging eindigt. Voorheen was óók in het geval van een tijdelijk huurcontract een wettelijke opzeggingsgrond vereist.

Een huurcontract voor bepaalde tijd mag echter maar één keer afgesloten worden; bij elke verlenging geldt dat de huurovereenkomst automatisch omgezet is naar een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Als het gaat om een zelfstandige woonruimte kan maximaal 2 jaar tijdelijk verhuurd worden. Bij onzelfstandige woonruimte (bijvoorbeeld studentenkamers) kan de tijdelijke huurperiode maximaal 5 jaar bedragen.

Ondanks dat geen opzegging meer nodig is bij dit soort tijdelijke huurcontracten, moet de verhuurder wel tussen 3 maanden en 1 maand vóór het aflopen van de huurperiode een schriftelijke kennisgeving aan de huurder sturen dat hij de huurovereenkomst wenst te beëindigen. Doet de verhuurder dat niet, dan zit hij vast aan een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Een ander belangrijk punt is dat de huurder bij dit soort tijdelijke contracten altijd tussentijds op kan zeggen. De verhuurder kan dat echter niet.

Ontbinding huurovereenkomst woonruimte

Als een huurder een huurachterstand heeft en/of te laat de huur betaalt, pleegt hij wanprestatie. Op grond van vaste rechtspraak is deze wanprestatie echter pas reden om de huurovereenkomst te ontbinden, als er tenminste 3 maanden huurachterstand is. In dat geval hoeft de huurovereenkomst niet opgezegd te worden.

Als de huurder niet akkoord gaat met een beëindiging van de huurovereenkomst, kan een verhuurder alleen via een procedure bij de rechter ervoor zorgen dat de huurder het gehuurde ontruimen moet en dat de huurovereenkomst ontbonden wordt. Bij een spoedeisend belang kan de ontruiming in een kort gedingprocedure gevorderd worden.