Huurcontract bepaalde tijd of contract met minimumduur?

Huurcontract bepaalde tijd of contract met minimumduur?

Wilt u een huurcontract voor bepaalde tijd afsluiten? Leg de bedoeling om een tijdelijk contract te sluiten dan goed vast. Want doet u dat niet? Dan loopt u  het risico dat het contract niet kwalificeert als een tijdelijk huurcontract, maar als een vast huurcontract met een minimumduur. Het huurcontract eindigt dan niet op de in het contract genoemde datum. Hoe zit dat?

Huurcontract bepaalde tijd
Tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige woonruimte kunnen worden gesloten voor een periode van maximaal  2 jaar. Voor onzelfstandige woonruimte geldt een maximale termijn van 5 jaar. Een huurcontract voor bepaalde tijd eindigt automatisch na afloop van de afgesproken periode. Daarbij is van belang dat:

    • een tijdelijk huurcontract niet voor een bepaalde periode kan worden verlengd, én;
    • de huurder op tijd (minimaal 1 maand en maximaal 3 maanden voor het verstrijken van de bepaalde tijd) schriftelijk wordt geïnformeerd over het einde van het huurcontract.

Verlengt u een tijdelijk huurcontract? Of zegt u het einde van het huurcontract niet op tijd aan? Dan ontstaat er automatisch een contract voor onbepaalde tijd. U kunt het huurcontract met de huurder dan alleen nog opzeggen als daar een goede reden voor is.

Tussentijds opzegbaar door huurder
Een tijdelijk huurcontract is door de huurder altijd tussentijds opzegbaar. Deze regel is van dwingend recht, waardoor u het recht van de huurder om eerder op te zeggen niet kunt beperken. Tijdelijke huurcontracten bieden dus óók de huurder een zekere mate van flexibiliteit.

Huurcontract met minimumduur
Wilt u er zeker van zijn dat u de woning voor een minimale periode kunt verhuren? Sluit dan een huurcontract met een minimumduur af. Partijen spreken dan af dat het huurcontract gedurende een vooraf bepaalde periode niet tussentijds kan worden opgezegd. Ook de huurder kan het contract tijdens deze periode dus niet opzeggen. Vaak wordt een minimumduur van een jaar afgesproken, maar het staat partijen vrij om een kortere of langere periode af te spreken.
Bij dit type contracten heeft de huurder ook na de minimale periode huurbescherming en kan de verhuurder alleen opzeggen op grond van wettelijke gronden.

Onduidelijkheid over de aard (en duur) van het contract
Er kan onduidelijkheid ontstaan over de aard van het huurcontract (tijdelijk óf met minimumduur). Neem bijvoorbeeld de bepaling: ‘dit huurcontract vangt aan op 1 oktober 2020 en loopt minstens tot 1 oktober 2021.’ Heeft de laatstgenoemde datum dan betrekking op het automatische einde van een tijdelijk huurcontract? Of gaat het om een minimumduur waarbinnen het huurcontract niet kan worden opgezegd door verhuurder én huurder?
Ontstaat er onduidelijkheid over de aard van de genoemde periode (en dus over de aard van het huurcontract)? Dan wordt er op basis van de omstandigheden van het geval en de verwachtingen die partijen redelijkerwijs van elkaar mochten hebben,  gekeken naar een redelijke uitleg van de betreffende bepaling. Dat kwam de verhuurder van woonruimte duur te staan, toen de rechter oordeelde dat er geen sprake was van een tijdelijk huurcontract, maar van een vast huurcontract met een minimumduur. De betreffende verhuurder kon het huurcontact met de betreffende huurder na het verstrijken van de genoemde termijn dus niet zomaar beëindigen.

Sluit een goed huurcontract!
Wilt  u discussies over (de aard van) het huurcontract voorkomen? Maak in het huurcontract dan duidelijk wat de bedoeling is.

  • Wilt u een tijdelijk contract sluiten, noem artikel 7:271 BW dan uitdrukkelijk in uw contract.
  • Wilt u juist de zekerheid dat een huurder minimaal voor een bepaalde periode huurt? Neem dan in het contract op dat het gaat om een vast contract met een minimumduur.

 

Heeft u hulp nodig bij het sluiten van een duidelijk huurcontract? Of heeft u andere vragen? Neem gerust contact met me op, ik help u graag verder.

Terug naar overzicht

Geplaatst op 13 september 2021