Renovación y reparaciones urgentes

Renovación/reparaciones urgentes – local comercial y otros locales (como oficinas, almacenes, consultas, salones de belleza)
En caso de renovación del local comercial, el local comercial será renovado parcialmente por modificaciones o adiciones. También demolición, después de la cual el local será reconstruido, es renovación. Renovación es otra cosa que la realización de ‘reparaciones urgentes’, en cuyo caso se trata de reparación o sustitución de partes existentes del local comercial. El deleite de arriendo se quedará al mismo nivel en caso de realización de reparaciones urgentes, pero en caso de renovación el deleite de arriendo aumentará.

El arrendador no deberá pedir permiso al arrendatario para la ejecución de reparaciones urgentes; la norma principal es  que el arrendatario deberá consentir estas reparaciones. En caso de locales comerciales y otros locales como oficinas sin embargo, el arrendador y el arrendatario podrán acordar otras normas y no estarán sujetos a la norma principal.

El arrendatario sí seguirá teniendo derecho a un posible disminución de la renta a causa de defectos, disolución del contrato de arrendamiento y posiblemente indemnización.

Para la ejecución de las actividades de renovación el arrendador necesitará permiso del arrendatario. El arrendador deberá enviarle al arrendatario una propuesta razonable. Una propuesta razonable deberá contener varias exigencias, como tener en cuenta la índole y la duración de las actividades, las consecuencias financieras previstas y la posibilidad de ofrecerle al arrendatario un local comercial sustitutoria.

Renovación/reparaciones urgentes – vivienda

En caso de renovación de la vivienda, la vivienda será renovada parcialmente por modificaciones o adiciones. También demolición, después de la cual la vivienda será reconstruida, es renovación. Renovación es otra cosa que la realización de ‘reparaciones urgentes’, en cuyo caso se trata de reparación o sustitución de partes existentes de la vivienda. El deleite de arriendo se quedará al mismo nivel en caso de la realización de reparaciones urgentes, pero en caso de renovación el deleite de arriendo aumentará. El arrendador no deberá pedir permiso al arrendatario para la ejecución de reparaciones urgentes; el arrendatario deberá consentir estas reparaciones.

A pesar de que el arrendatario deberá consentir reparaciones urgentes, éste seguirá teniendo derecho a un posible disminución de la renta a causa de defectos, disolución del contrato de arrendamiento y posiblemente indemnización.

Para la ejecución de las actividades de renovación el arrendador necesitará permiso del arrendatario. El arrendador deberá enviarle al arrendatario una propuesta razonable. Cuando el arrendatario opinará que la propuesta no es razonable, no deberá estar de acuerdo. El arrendador le deberá plantear la propuesta al juez, y posiblemente deberá demostrar, que sí se trata de una propuesta razonable.

Cuando la renovación tratará de 10 o más viviendas que forman juntas una unidad arquitectónica, la propuesta será considerada razonable cuando por lo menos el 70% de los arrendatarios esté de acuerdo con la propuesta. El arrendatario que no esté de acuerdo con la propuesta, podrá exigirle una sentencia al juez, dentro de un plazo de 8 semanas después de que el arrendador le informó de que por lo menos el 70% de los arrendatarios está de acuerdo con la propuesta de renovación.

Cuando el arrendador realice actividades de renovación, será posible que en algunos casos el arrendatario deberá mudarse (por un período temporal) a una vivienda provisional. Además será posible que la renta estará incrementada después del fin de la renovación.

Cuando haga falta una mudanza en relación con una renovación proyectada, en caso de que no es posible que el arrendatario podrá quedarse en la vivienda durante la renovación, el arrendatario tendrá derecho a una compensación por mudanza. La compensación está fijada por disposición ministerial y es de €5.993,-. Se deberá esta compensación por mudanza solamente cuando las actividades necesarias para la renovación hagan necesario la mudanza. Por ejemplo cuando se realicen las actividades de renovación al mismo tiempo que las reparaciones urgentes, se deberá examinar si una mudanza es necesario basándose en las actividades de renovación.

 

Renovatie/dringend onderhoud – woonruimte

Bij renovatie wordt de woning gedeeltelijk vernieuwd door veranderingen of toevoegingen. Ook sloop, waarna de woning wordt herbouwd valt onder renovatie. Renovatie is iets anders dan het uitvoeren van “dringende werkzaamheden”, waarbij het gaat om het herstellen of het vervangen van bestaande delen van de woning. Het huurgenot blijft bij de uitvoering van dringende werkzaamheden gelijk, maar bij renovatie wordt het huurgenot verhoogd. Voor het plegen van dringende werkzaamheden hoeft de verhuurder geen toestemming te vragen aan de huurder; de huurder moet deze werkzaamheden gedogen.

Ondanks het feit dat de huurder de dringende werkzaamheden moet gedogen, blijft hij wel recht houden op een eventuele vermindering van de huurprijs wegens gebreken, ontbinding van de huurovereenkomst en eventueel schadevergoeding.

Voor het uitvoeren van renovatiewerkzaamheden heeft de verhuurder toestemming van de huurder nodig. De verhuurder moet een redelijk voorstel sturen aan de huurder. Als de huurder het renovatievoorstel niet redelijk vindt, hoeft hij niet akkoord te gaan. De verhuurder zal dan bij de rechter moeten stellen, en mogelijk bewijzen, dat het wél om een redelijk voorstel gaat.

Als de renovatie tien of meer woningen betreft die samen een bouwkundige eenheid vormen, dan wordt het voorstel geacht redelijk te zijn, wanneer tenminste 70% van de huurders ermee in heeft gestemd. De huurder die het niet eens is met het voorstel, kan binnen 8 weken nadat hij schriftelijk door de verhuurder is geïnformeerd dat tenminste 70% van de huurders akkoord is met het renovatievoorstel, een beslissing van de rechter vorderen over de redelijkheid van het voorstel.

Als de verhuurder renovatiewerkzaamheden uitvoert dan is het mogelijk dat de huurder in sommige gevallen (tijdelijk) moet verhuizen naar bijvoorbeeld een wissel/logeerwoning. Ook kan de huur mogelijk verhoogd worden na voltooiing van de renovatie.

Als een verhuizing in verband met een voorgenomen renovatie noodzakelijk is, waarbij het niet mogelijk is dat de huurder tijdens de renovatie in de woning blijft zitten, dan heeft een huurder recht op een verhuiskostenvergoeding. Deze vergoeding is bij ministeriële regeling vastgesteld en bedraagt €5.993,- Deze verhuiskostenvergoeding is alleen verschuldigd als de werkzaamheden die als zodanig nodig zijn voor de renovatie verhuizing noodzakelijk maken. Als bijvoorbeeld renovatiewerkzaamheden en dringende werkzaamheden samen uitgevoerd worden, dan moet gekeken worden of op grond van de renovatiewerkzaamheden verhuizing noodzakelijk is.